Главная \ Услуги \ Жилищные права/споры

Жилищные споры

Диалог с адвокатом...  

Judicial practice in real estate. Judge's hammer and the apartment house on white surface. Litigation of real estate. Isolated. 3D Illustration
     Жилищные судебные споры в зависимости от их предмета можно условно разделить на две основные группы:
 1. Споры о правах на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма.
 2. Споры о правах на жилые помещения или доли в праве - когда жилье выступает как объект права собственности.

    Неимущественные жилищные споры в основной массе возникают в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. К категории таких споров относятся, в частности, споры о прекращении права пользования жилым помещением по договору социального найма, о признании не приобретшем права пользования жилым помещением по договору социального найма. Зачастую предъявление подобных исков напрямую связано с приватизацией жилья: зачастую наличие у одного из жильцов (в т.ч. и бывших членов семьи) регистрации в квартире без фактического проживания препятствует в приватизации этой квартиры другими проживающими.
    Так же в эту группу неимущественных жилищных споров входят споры об определении судом порядка пользования жилым помещением (квартирой, домом). Определяют в судах порядок пользования как муниципальными квартирами, владение которыми вытекает из договоров социального найма, так и жильём, находящемся в долевой собственности двух и более владельцев. Как пример - возникновение права долевой собственности квартирой (домом) в порядке наследования равно как и по другим основаниям. Во многих случаях такие споры вызваны реальной необходимостью для сособственников, проживающих в доме или квартире на долевых началах определить: какой жилой частью помещения будет пользоваться каждый из них в соответствии с приходящейся на него долей в праве собственности на это жилое помещение.
    Иски об определении порядка пользования жилыми помещениями подают в суды бывшие супруги, не имеющие возможности, а иногда и не желающие, что называется «разъехаться» и вынужденные до поры, до времени, проживать под одной крышей, в принадлежащем им жилье – будь то небольшая квартирка или солидный «домик»…
    Некоторые наследники  зачастую спешат занять наследственную жилплощадь, «очертить свои квадратные метры». Кстати, не всегда этих самых наследственных квадратных метров хватает в полной мере, чтобы каждому из наследников был отведен свой «угол». В результате бывает бессмысленным пытаться определять порядок пользования таким жильём, поскольку жития-то в нем и не и будет. К сожалению, не все это понимают. До поры, до времени.

    С развитием законодательства появилась новая категория жилищных споров, вытекающих из брачно-семейных отношений. Это споры между собственником жилого помещения и его бывшими членами семьи. Закон предоставляет право собственнику жилого помещения требовать выселения из принадлежащего ему помещения бывших членов его семьи. Вместе с тем, у некоторых бывших членов семьи собственника жилого помещения на вполне законном основании возникает встречное требование к такому собственнику об обязании последнего предоставления им другого жилого помещения или сохранении за ними права пользования принадлежащим этому собственнику жилым помещением на определенный период, который устанавливается судебным постановлением.     

   Споры о порядке пользования жилыми помещениями могут возникать (и возникают) не только между бывшими супругами, родственниками и наследниками, но так же и между совершенно посторонними людьми, волею случая ставшими долевыми сособственниками жилых помещений.

   Зачастую порядок пользования находящимся в долевой собственности двух или более лиц жилым помещением (квартира, дом) определяется по инициативе одного из сособственников, желающего продать свою долю при отказе от её приобретения другими. Довольно часто мы рекомендуем такую судебную процедуру продавцу доли, если отношения с другим сособственником или сособственниками как бы «осложнены». К выделу в натуре квадратных метров такое судебное решение не приведёт, но при этом  суд постановит: какой частью жилого помещения пропорционально величине принадлежащей ему доли должен пользоваться именно этот сособственник (продавец доли). А это может быть как конкретная комната в квартире, так и  целый этаж двух-, трехэтажного особняка.  Данное судебное решение не обязательно для потенциального покупателя доли и «остающихся в долях»  сособственников, но прецедент в отношениях пользования будет создан и суду будет достаточно  вынести иное решение для нового собственника, купившего долю при равных прочих основаниях.

    К этой же категории споров, относятся споры о выселении лиц, вселенных в жилое помещение одним из сособственников при физическом отсутствии в этом жилом помещении другого сособственника (как и при отсутствии его согласия на вселение). Закон запрещает распоряжаться находящимся в долевой собственности имуществом без согласия на то всех сособственников. Так не допускается вселение одним из собственников в жилое помещение лица, не входящего в круг сособственников (за исключением вселения несовершеннолетних детей к родителям).
    В моей практике были случаи, когда по иску тёщи судом выносилось решение о выселении из квартиры мужа её дочери (он же зять), а по другому делу - по иску бывшего мужа из дома выселялся «новый супруг бывшей жены», ею туда вселенный. Понятно, что в этих случаях и мама с дочкой, и бывшие супруги были участниками общей долевой собственности на квартиру и на дом соответственно.
     Кстати, опять же из собственной практики: в отличие от неимущественных споров, вытекающих из договоров социального найма, неимущественных споров в отношении жилья, находящегося в собственности, становится всё больше. И это объяснимо, поскольку более трети всех жилых помещений в стране находится в частной собственности, и наверное из них большая часть – в долевой собственности. 
     Имущественные жилищные споры – это, разумеется, споры в отношении жилья, находящегося в собственности. Жилищными их можно называть условно, исходя из предмета спора – комнаты, квартиры, дома. Одним словом – «жильё».
     Фактически же эти споры вокруг «жилья» возникают между членами семьи, между супругами и бывшими супругами, между наследниками, между дарителями и одаряемыми.  При сносе старых «двухэтажек» для нового строительства – между застройщиком и нанимателями по договорам социального найма (и, или) собственниками квартир. Из договоров долевого участия в строительстве жилья рождаются споры между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком). 
      Все возникающие из перечисленных правоотношений споры могут регулироваться нормами из разных отраслей Российского законодательства права и «пересекаться» с Жилищным Кодексом.
     Хотя, как уже отмечено выше, в некоторых случаях и в отношении такого жилья предъявляются требования неимущественного характера (о проживании, о порядке пользования и т.п.).

    По этим и другим вопросам Вы можете получить квалифицированную юридическую консультацию или просто посоветоваться при личном обращении ко мне. С готовностью окажу необходимую помощь в разрешении возникших проблем.
   Обращайтесь. Звоните.

   Адвокат В.Мирошин